Z tzw innej beczki, ostatnio powtarzam w dyskusjach, jak mantrę przekaz o załamaniu rynku nieruchomości. Dzisiaj kilka słów więcej.

REKLAMA

Mamy niewątpliwie dużą, niezaspokojoną lukę w potrzebach mieszkaniowych. To stanowi podstawę dochodów firm deweloperskich i taką stanowić będzie nadal. Nie mniej jednak mamy również nawarstwienie negatywnych czynników, które spowodują rozejście się norzyc popytu i podaży.

Po pierwsze po dobrym dla budujących mieszkania roku 2024, co było wywołane dołkiem w ilości oddawanych mieszkań w 2023, który znowu wynikał z zastoju spowodowanego jeszcze czasem pandemii (cykl budowy trochę trwa). Ilość mieszkań, gotowych do sprzedaży powinna w 2025 roku jeszcze wzrosnąć.

Po drugie koszty utrzymania gwałtownie rosną, w tym najsilniej rosną i nadal będą rosnąć koszty energii elektrycznej, wywozu śmieci, centralne ogrzewanie etc. To utrudnia podejmowanie decyzji o zamianie mieszkania na większe.

Po trzecie koszty materiałowe samej budowy rosną szybko i nie ma większej nadziei, na to, żeby ten proces spowolnił, gdyż na przykład produkcja cementu w Europie, ale i Polsce jest powoli wygaszana, i lokuje się ją w Afryce, koszty transportu cementu będą ważyć w cenie końcowej coraz więcej i podobne zjawiska obserwujemy również w innych materiałach. A pamiętajmy jeszcze o kosztotwórczych czynnikach, jak energochłonność.

Po czwarte dostępność kredytu, przy spadającej zdolności kredytowej statystycznego Kowalskiego musi spadać.

Po piąte demografia, zakupy mieszkań i konsumpcja w większej skali to domena małżeństw w wieku do 45 lat, ilość zawieranych małżeństw spada, ilość osób w wieku do 45 lat również, chociaż nieco wolniej.

Jaki powstaje obraz?

Ilość chętnych do zakupu spadnie w niewielkim stopniu, ilość tych, którzy realnie będą mogli kupić, spadnie bardziej, jednocześnie będziemy mieli wzrost (krótkoterminowy) dostępnych mieszkań, które będą jeszcze droższe w kosztach budowy. To musi wywołać spadki, tym bardziej, że ostatnio wzrosty cen hamują.

Co się jeszcze wydarzy?

Myślę, że poważne zakredytowanie deweloperów, wzrosty cen zakupu gruntów przy spadku osiąganych marż powinno wywołać postępowania restrukturyzacyjne / upadłości 2 dużych graczy w branży, branży, która ciągle wydaje się być kurą znoszącą złote jaja.

Tym mało optymistycznym akcentem, życzę dobrej nocy.

Autor: Krzysztof Jaroszuk